姐姐霸占公租房拆迁款，答应给妹妹的补偿金不兑现，京声律所成功维权 京声律所

常言道，金钱是感情的试金石，很多家庭关系从外表上看祥和一片，但一涉及财产纠纷，人性的本质就暴露出来了。近日京声律所承办了一桩案件，委托人张女士，因自己的亲姐姐独占了父亲名下公租房的拆迁补偿金，又不履行承诺，侵占了本属于自己的财产，要求将姐姐告上法庭。那么，究竟发生了什么样的纠纷，让亲姐妹不惜对簿公堂呢？咱们这就来回顾一下案情经过。

【案情回顾】

张大花和张二梅是一对姐妹，妹妹张二梅一直居住在北京市东城区xx号公租房，与父亲一起生活，直至2013年8月父亲去世。父亲去世后，该房屋一直由张二梅和弟弟张三共同居住。张三患有精神疾病，生活不能自理，起居一直由张二梅照顾。

2018年3月，该套房屋涉及拆迁，但张大花竟然在未告知张二梅的情况下，伙同张三的儿子张小小，直接与拆迁方签订了拆迁协议，获得了拆迁安置补偿金。

张二梅得知此事，找到张大花和侄子张小小理论，三人谈妥条件，由张大花和张小小于2019年6月6日给张二梅出具了一份承诺书，二人承诺为张二梅购买位于北京市朝阳区的某套异地安置房屋，另再给张二梅补偿75万元。

如朝阳区房屋未能实际归属张二梅或者补偿款等费用未实际给付张大花，则二人自愿赔偿张一375万元。

承诺书出具后，张大花和张小小履行了配合朝阳区房屋产权过户到张二梅名下以及给付20万元的义务，但剩余的55万元拒绝支付。

张二梅多次催要无果，无奈之下才找到京声律所，委托我们通过诉讼途径，帮她追回剩余款项55万元，并支付违约金25万元。

【法庭审理】

在庭审中，张大花对张二梅的诉请不予认可，她辩称，二人于拆迁方达成拆迁协议后，因为张二梅不腾退被拆迁房屋才被迫出具承诺书，而且约定承诺书出具的前提是张二梅要负责照顾其弟张三，但张一未履行；另外，她和张小小二人承诺给付的75万元包含购买朝阳区房屋所支出的50万元，随后自己已将将剩余的二十万支付完毕。

然而张大花的说辞毫无证据，根据张二梅出示的承诺书，上面有张大花和张小小二人的签字，系为合法证据。在庭审程序走完后，京声律所的袁润律师代表委托人告知张大花和张小小，一旦走起诉程序，他们败诉的可能性很大，建议双方调解解决纠纷。在袁律师的协调下，最终双方自愿达成调解协议：张大花和张小小二人，于2020年6月30日前，一次性给付张二梅补偿款48万元；张二梅放弃其他诉讼请求。

【律师分析】

接下来咱们分析一下本案，为什么京声律所认为调解解决问题比走诉讼流程更符合当事人利益。

其中最主要的原因就是，本案看似简单的安置拆迁补偿引发的分配纠纷，但背后存在很多值得探讨的焦点问题。

第一，签订公租房的安置拆迁补偿协议的适格主体是谁；

第二，安置拆迁的补偿标准是如何规定的；

第三，被拆迁方一方为多人，其中部分人擅自签订拆迁安置协议，协议的效力是否及于另外未签字人；

第四，被拆迁方部分签字人与部分未签字人内部协调订立的关于拆迁安置补偿的协议是否有效，法院是否支持。

首先，咱们来分析第一条，公租房作为政府或公共机构的财产，并非个人所有，有权签订公租房的拆迁补偿安置协议的，必须是拆迁人和被拆迁人及房屋承租人。本案中张二梅的父亲即是承租人，然而承租人死亡，那么应该按照规定由符合条件的近亲属继续承租，即其生前共同居住人在该公租房处有常住户口的，可以变更为承租人，可继续履行租赁合同。在本案中，与父亲一同居住的是张二梅和弟弟张三，但张三系行为能力不能自主，因此符合条件可以继续履行租赁合同的，仅有张二梅一人，所以她有权签订拆迁安置协议。此外，由于张父是在拆迁补偿协议达成之前死亡，故其承租人的主体资格丧失，也就不能以承租人的身份获得补偿。

其次，再来看公租房拆迁安置的补偿标准。公租房原承租人死亡后，变更承租人之前，公租房内的共同居住人都有自己独立的权利，且在发生拆迁时应根据各自的居住面积而得到独立的补偿。也就是说，本案中承租人张父去世后，张二梅和张三都可以得到独立的补偿，张二梅和张三与其父对于公租房拆迁补偿的金额是依据居住面积区分的共同共有关系。本案双方对此无异议。

其三，张大花伙同张小小代替张二梅签订的补偿协议书是否有效？二人之后向张二梅出具的承诺书是否有效？

在本案中，这两份协议的性质类似于合同，不属于非因欺诈、胁迫、乘人之危订立，不存在显失公平、违反国家禁止性规定等无效以及可撤销的情形，那么双方就应履行相应的义务，享受相应的权利。

张大花和张小小虽然是在张二梅不知情的情况下，擅自代替与拆迁人签订拆迁补偿协议并领取了拆迁安置补偿款及安置房屋，构成了对张二梅应获得拆迁安置补偿部分的无权代理，但是因随后二人与张二梅协商后，达成了一致并出具了承诺书，张二梅亦同意，此时视为张二梅对二人行为的追认。本人认为二人签订的安置补偿协议效力及于张二梅。

最后，关于违约金的问题，虽然双方在协议中约定的违约金是375万元，但这个约定明显过高，不合理，所以在起诉中，袁律师建议将违约金调整至25万元。但在诉讼中，我们了解到委托人的诉请是想要尽快拿到补偿款，因此建议她可以放弃索要违约金，通过调解协商的方式尽快达成和解。最后，委托人听从了袁律师的建议，成功实现和解。随后补偿款也快速到位，张二梅对此结果非常满意。

总之，本案中毕竟特殊的一点是，涉及公租房的拆迁补偿，这与普通的房产拆迁继承纠纷存在着很多不同，所以处理这类案件的方式也有所不同。

法律规定，承租人死亡后，首先应该由其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致选定的人选继续承租；若无法协商，则可在共同居住人中按照原承租人的配偶、子女、父母等的顺序确定变更承租人；若已变更承租人，其签字的效力应及于承租人一方。

所以说，一旦涉及公租房的拆迁补偿时，共同居住人应该积极争取属于自己的那部分拆迁补偿权益，家人之间应该对补偿分配方案进行协商，尽量达成一致意见。最好能以和为贵，履行约定。

正所谓家和万事兴，本是同根生，又何苦因为一时财迷心窍，对簿公堂呢？如果有必要，可以请律师出面帮助双方调解，毕竟是家务事，私下达成和解，才是最好的选择。

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