北京房产纠纷律师咨询：夫妻共同房产，丈夫代表妻子签字售卖，买卖合同有效吗？京声律所

大多数人会以为，夫妻间的财产纠纷，主要出现在离婚的时候，夫妻双方会因财产分割问题，爆发矛盾。但实际上，夫妻在存续关系内，同样会遇到许多财务问题，比如一方大肆挥霍婚内财产，危害到了另一半的利益，或者一方在未经对方同意的情况下，擅自买卖房产等等，在这些问题上，如果处理不好，也容易引发官司。今天我们要分享的一个案例就是，丈夫以“妻子授权自己代为签字”的名义，擅自卖了夫妻名下的共同房产，那么，这样的买卖合同，能认为有效吗？我们不妨来看看法院是怎么判的。

【案情回顾】

孙先生和郭女士是夫妻关系。2021年6月，孙先生将一套属于夫妻共同财产的房屋在中介登记出售。很快，王小姐看中了该房屋，并通过中介联系上了孙先生。孙先生出示了与妻子郭女士共有的房屋产权证及两人身份证明，并且告知该房屋的贷款已经还清。于是，双方签订了房屋买卖合同，孙先生在协议甲方一栏里签了名，并声称适用家事代理代其妻子签了名。王小姐现场交付了五万元定金。

王某已经根据合同约定支付了向孙先生支付了定金，并支付了中介费，但孙先生却迟迟未履行房屋买卖合同，即将房屋交付给王小姐使用。经多次协商未果，王小姐将孙某夫妻诉至法院。

【法庭审判】

庭审中，郭女士明确表示自己不愿意出售房屋。郭女士称，中介公司曾带王小姐上门看房，其已经说过房子不卖了，且自己在与王小姐的通话中，也几次提出卖房系其丈夫的意思，自己没有同意，合同上也不是自己本人签的名。

面对郭女士的说辞，王小姐表示，郭女士的说法不实，孙先生拿的证件齐全，属于家事代理的范畴，其完全有理由相信出售房屋是夫妻俩的共同意思表示。而且，直到2021年8月，中介公司才发来消息，告知自己郭女士原来并不愿意出售房屋。到了10月份，郭女士才正式确定不卖房了。综上，王女士认为，现孙先生和郭女士已经违约，应双倍返还购房定金10万元，赔偿其中介损失费3万元。

法院认为：当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。房屋买卖合同载明甲方为孙某和郭某，故郭某也是合同当事人之一，但郭某未在该协议上签字，且其明确表示过不愿意出售房屋，所以该房屋买卖合同不成立。故判决孙某返还王某购房定金5万元。至于其他损失的主张应另案处理。

【律师分析】

根据婚姻法规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。这里有两层含义：一是夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；二是夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

这也就延伸出了家事代理的问题，所谓家事代理权，是作为身份权的配偶权中的一项重要内容，它是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。

具体地说，夫妻一方代表家庭所为的行为，视为夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必须承担法律后果，夫妻双方对该行为承担共同的连带责任。

所以在本案中，如果买受人有证据证明其有理由相信该出售行为系夫妻双方的意思表示，且其是善意购买人，则夫妻一方的出售行为构成表现代理，该售房行为就是合法有效的。否则，在买卖房屋的重大事件上，在没有明确的代理授权证据的情况下，法院肯定会认为这是孙先生私自卖房是违背郭女士的个人意愿的，故双方买卖合同应为无效。

总之， 通过本案的分享，希望大家能够明白一个法律常识，如果在自己买房时，房屋的所有权是夫妇双方共同所有，那么一定要明确这是夫妻双方共同的意思再签合同，否则在没有代理授权证明的情况下，只有一方出面来代办，很可能惹出纠纷。而站在另一个角度，如果您是夫妻中的一方，在处理类似问题时，也要注意，凡是涉及夫妻共同财产部分的重大财务支出或者房产交易，一定要在夫妻双方达成一致后再进行，万不可一意孤行，擅自做主，这不但情理上是过不去的，于法律上也是不被认可的。

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